Obbligo di conformità edilizia: il venditore risponde del danno in caso di difformità
Il venditore di un immobile è obbligato a consegnare un bene conforme alle autorizzazioni edilizie vigenti. Se l’immobile risulta difforme dalla licenza edilizia, il venditore è responsabile per i danni causati all’acquirente. Se il venditore era a conoscenza della difformità edilizia e della non condonabilità dell’immobile, è obbligato al risarcimento del danno. Questo principio è stato confermato dalla Corte di Cassazione con la sentenza 32307/2024, che ha accolto il ricorso di un’acquirente che aveva comprato un immobile risultato abusivo.
La difformità edilizia e il risarcimento del danno
Nel caso specifico, l’acquirente aveva acquistato un immobile in cui il venditore aveva dichiarato che fosse stato regolarizzato tramite condono edilizio. I venditori avevano allegato alla compravendita la documentazione che attestava il versamento dell’oblazione prevista dalla Legge n. 47 del 1985 e sostenevano che la domanda di sanatoria fosse stata accolta per silenzio-assenso. Tuttavia, il Comune ha successivamente riscontrato che l’immobile non era condonabile, in quanto le opere non erano state completate nei termini previsti dalla legge per la domanda di condono. Di conseguenza, l’immobile è stato considerato abusivo, e l’acquirente ha richiesto il risarcimento dei danni.
Cassazione e rinvio alla Corte d’Appello per il risarcimento
Il caso è giunto fino alla Cassazione, che ha stabilito che l’immobile, al momento della vendita, era ancora in fase di costruzione, il che rendeva impossibile l’accoglimento della domanda di sanatoria. La Cassazione ha ritenuto che la corte d’appello non avesse considerato la mancata ultimazione delle opere e avesse erroneamente liquidato la questione come un problema relativo solo ai rapporti tra i venditori e la pubblica amministrazione. Pertanto, il ricorso è stato accolto, e il caso è stato rinviato alla corte d’appello per una nuova valutazione del risarcimento del danno.
Inoltre, è importante sottolineare che, se le parti sono d’accordo, l’acquirente può assumersi l’onere della ricerca della documentazione necessaria per la regolarizzazione dell’immobile. L’acquirente può prendersi carico della verifica dei documenti e della risoluzione di eventuali problematiche legate alla difformità edilizia, se concordato con il venditore.
In conclusione, la sentenza della Cassazione conferma l’importanza di garantire che gli immobili venduti siano conformi alle leggi urbanistiche e edilizie. Se l’immobile è difforme e non può essere condonato, il venditore potrebbe essere obbligato a risarcire l’acquirente per il danno subito. La sentenza sottolinea inoltre che la conformità edilizia è un elemento cruciale nella compravendita di immobili e che il venditore ha il dovere di assicurarsi che la proprietà sia regolare sotto il profilo urbanistico.
